34c-Erlaubnis für Makler: Antrag und Pflichten

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit dazu nachweisen will, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Sie wird versagt, wenn Zuverlässigkeit oder geordnete Vermögensverhältnisse fehlen. Einen Sachkundenachweis oder eine Berufshaftpflichtversicherung verlangt das Gesetz von Immobilienmaklern nicht. Nach der Erteilung gelten die Aufzeichnungs-, Informations- und Aufbewahrungspflichten der Makler- und Bauträgerverordnung. Die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler ist zum 24. Juli 2026 entfallen.

Diese Lektion gibt den Rechtsstand vom November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Wer die Erlaubnis braucht

§ 34c Abs. 1 GewO nennt vier Gruppen. Für Immobilienmakler ist Nummer 1 maßgeblich: Erlaubnispflichtig ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will. Daraus folgt:

Kauf und Miete: Die Erlaubnis gilt für Verkaufsvermittlung ebenso wie für die Vermittlung von Mietwohnungen und Gewerbeflächen.
Nachweis genügt: Auch wer nur die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweist, ohne zu verhandeln, braucht die Erlaubnis.
Gewerbsmäßig: Nach allgemeinem Gewerberecht ist das eine selbstständige, auf Gewinn gerichtete und auf Dauer angelegte Tätigkeit. Wer einmalig privat hilft, handelt in der Regel nicht gewerbsmäßig.

Die übrigen Nummern betreffen Darlehensvermittler (Nr. 2), Bauträger und Baubetreuer (Nr. 3) und Wohnimmobilienverwalter (Nr. 4). Wer zusätzlich Wohnungseigentum oder Mietwohnungen für Dritte verwaltet, braucht dafür die Erlaubnis nach Nr. 4 mit eigenen Voraussetzungen.

Abgrenzung zum Tippgeber

Ob ein Tippgeber selbst eine Erlaubnis braucht, hängt nach dem Wortlaut von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO davon ab, ob er gewerbsmäßig Verträge vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss nachweist. Wer Ihnen nur gelegentlich den Hinweis gibt, dass ein Bekannter verkaufen möchte, tut beides nicht. Wer dagegen Exposés an Interessenten verteilt, Besichtigungen begleitet oder Preise verhandelt, bewegt sich in Richtung Maklertätigkeit. Im Zweifel lassen Sie die Rolle anwaltlich prüfen. Wie Sie die Rolle vertraglich sauber zuschneiden, behandelt die Lektion Tippgeber und Empfehlungsnetzwerk.

Wann die Erlaubnis versagt wird

§ 34c Abs. 2 GewO nennt abschließend drei Versagungsgründe. Für Immobilienmakler sind zwei relevant:

Versagungsgrund	Was das Gesetz sagt	Regelbeispiel
Unzuverlässigkeit (Nr. 1)	Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass der Antragsteller oder eine mit der Leitung beauftragte Person nicht zuverlässig ist	Rechtskräftige Verurteilung in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat
Ungeordnete Vermögensverhältnisse (Nr. 2)	Der Antragsteller lebt in ungeordneten Vermögensverhältnissen	Eröffnetes Insolvenzverfahren oder Eintrag im Schuldnerverzeichnis
Fehlende Haftpflicht (Nr. 3)	Nur für Wohnimmobilienverwalter	–

Bei einer GmbH ist die Gesellschaft Antragstellerin; geprüft wird zusätzlich die Zuverlässigkeit der Personen, die mit der Leitung des Betriebs beauftragt sind, in der Regel also der Geschäftsführer.

Der Antrag in der Praxis

Welche Behörde zuständig ist, regeln die Länder. Je nach Bundesland ist es die Industrie- und Handelskammer, das Gewerbeamt oder ein Ordnungsamt. In Berlin etwa nennt die IHK Berlin das Ordnungsamt des Bezirks, in dem der Betriebssitz liegt. Die Immo Hub GmbH aus Leipzig gibt auf ihrer Website an, dass ihre Erlaubnis nach § 34c GewO von der Stadt Leipzig erteilt wurde. Fragen Sie im Zweifel bei Ihrer IHK nach.

Die Behörden verlangen Nachweise zu Zuverlässigkeit und Vermögensverhältnissen. Eine IHK-Checkliste für natürliche Personen nennt unter anderem:

Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde, nicht älter als drei Monate, direkt an die Behörde geschickt.
Auskunft aus dem Gewerbezentralregister, ebenfalls nicht älter als drei Monate.
Auskunft des Insolvenzgerichts am Wohnsitz, dass kein Insolvenzverfahren anhängig ist.
Bei juristischen Personen zusätzlich einen aktuellen Handelsregisterauszug oder, bei Gründung, den Gesellschaftsvertrag sowie die Nachweise für jeden Geschäftsführer.

Die genaue Liste, das zulässige Alter der Unterlagen und die Gebühren legt die jeweils zuständige Stelle fest. Planen Sie die Beschaffungszeit für Führungszeugnis und Registerauskünfte ein, bevor Sie Ihr Büro eröffnen.

Ohne Erlaubnis tätig zu sein ist teuer

Wer ohne Erlaubnis Verträge der in § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO bezeichneten Art vermittelt oder nachweist, handelt ordnungswidrig (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h GewO). Die Geldbuße kann bis zu 5.000 Euro betragen (§ 144 Abs. 4 GewO). Hinzu kommt der Schaden für den Ruf, wenn Wettbewerber oder Kunden das bemerken.

Neben der Erlaubnis: Impressum

Wer eine Website betreibt, muss im Impressum unter anderem Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde machen, soweit die Tätigkeit einer behördlichen Zulassung bedarf (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG). Für Makler ist das die Behörde, die die Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt hat.

Die laufenden Pflichten aus der MaBV

Mit der Erlaubnis gelten die Pflichten der Makler- und Bauträgerverordnung. Für Immobilienmakler sind vor allem drei wichtig.

Aufzeichnungen ab Annahme des Auftrags (§ 10 MaBV)

Ab Annahme des Auftrags müssen Sie unverzüglich und in deutscher Sprache Aufzeichnungen machen und Unterlagen sammeln. Daraus müssen unter anderem ersichtlich sein:

Name, Vorname oder Firma und Anschrift des Auftraggebers,
das vom Auftraggeber zu zahlende Entgelt,
ob Sie zur Entgegennahme von Zahlungen ermächtigt sind,
die Vertragsdauer,
beim Verkauf: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers,
bei Miete: entsprechend die Mietforderung, Kaution, Baukostenzuschuss oder Abstandssumme und die Angaben zum Vermieter.

Informationen an den Auftraggeber (§ 11 MaBV)

Sie müssen Ihrem Auftraggeber in Textform und in deutscher Sprache mitteilen:

Zeitpunkt	Inhalt
Unmittelbar nach Annahme des Auftrags	Entgelt und Vertragsdauer
Spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen über das Objekt	Ermächtigung zur Entgegennahme von Zahlungen, Angaben zu erhaltenen Vermögenswerten und Sicherheiten, soweit einschlägig, sowie die Objektangaben nach § 10 Abs. 3 MaBV

Eine gute Vorlage für die Auftragsbestätigung und das Exposé deckt diese Angaben ab.

Aufbewahrung (§ 14 MaBV)

Die Unterlagen nach § 10 MaBV sind fünf Jahre aufzubewahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den Auftrag angefallen ist. Längere Fristen aus anderen Gesetzen bleiben unberührt.

Prüfungen (§ 16 MaBV)

Eine jährliche Pflichtprüfung durch einen Wirtschaftsprüfer verlangt § 16 Abs. 1 MaBV nur von Bauträgern und Baubetreuern (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GewO). Immobilienmakler müssen keinen jährlichen Prüfungsbericht einreichen. Die Behörde kann aber aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung auf Ihre Kosten anordnen (§ 16 Abs. 2 MaBV). Wer die Aufzeichnungen sauber führt, muss davor keine Sorge haben.

Weiterbildung: Was seit Juli 2026 gilt

Bis Juli 2026 mussten sich Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden. Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau, verkündet am 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 215), ist diese Pflicht für Immobilienmakler zum 24. Juli 2026 entfallen; darauf weisen unter anderem die IHK Berlin und die IHK Darmstadt hin. Der aktuelle Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO bezieht die Weiterbildungspflicht nur noch auf Gewerbetreibende nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, also Wohnimmobilienverwalter, und deren unmittelbar mitwirkende Beschäftigte. Für sie bleibt es bei 20 Stunden in drei Kalenderjahren.

Für Ihr Büro heißt das:

Reine Maklertätigkeit: keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr. Freiwillige Fortbildung bleibt sinnvoll, weil sich Recht und Markt laufend ändern.
Makler und Verwalter: Für den Verwaltungsbereich gilt die Pflicht weiter, auch für Mitarbeiter, die dort unmittelbar mitwirken.
Werbung mit Weiterbildung: Wenn Sie mit absolvierten Fortbildungen werben, müssen die Angaben stimmen. Irreführende Angaben über Befähigung oder Zulassung sind unlauter (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 UWG).

Typische Fehler

Tätigkeit vor Erteilung: Erste Exposés gehen raus, während der Antrag noch läuft.
Erlaubnis auf die falsche Person: Der Gründer hat eine Erlaubnis als Einzelunternehmer, vermittelt aber über seine neue GmbH, die selbst keine hat.
Verwaltung ohne Nr.-4-Erlaubnis: Ein Makler übernimmt nebenbei die Verwaltung einer kleinen Eigentümergemeinschaft.
MaBV-Angaben fehlen: Entgelt und Vertragsdauer werden nicht in Textform mitgeteilt, Aufzeichnungen sind unvollständig.
Impressum ohne Aufsichtsbehörde: Die Erlaubnisbehörde fehlt auf der Website.

So setzen Sie es um

Prüfen Sie, wer in Ihrem Büro Vertragspartner der Kunden ist, und ob genau diese Person oder Gesellschaft die Erlaubnis hat.
Klären Sie bei Ihrer IHK, welche Stelle in Ihrem Bundesland zuständig ist und welche Unterlagen sie verlangt.
Beantragen Sie Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauskunft und Insolvenzauskunft rechtzeitig vor dem geplanten Start.
Ergänzen Sie Ihr Impressum um die Angaben zur Erlaubnisbehörde.
Bauen Sie die Angaben nach § 10 und § 11 MaBV in Ihre Auftragsbestätigung und Ihre Maklersoftware ein.
Legen Sie fest, wie Sie Unterlagen fünf Jahre aufbewahren und danach löschen.
Wenn Sie auch verwalten: Prüfen Sie Erlaubnis nach Nr. 4, Berufshaftpflicht und Weiterbildungsnachweise für den Verwaltungsbereich.

Die nächste Lektion behandelt die Provision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Provisionsteilung nach § 656c BGB.

Erlaubnis nach § 34c GewO: Voraussetzungen, Antrag und laufende Pflichten