Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen eines Kaufinteressenten in der Reihenfolge, in der er sie stellt: Was ist das für ein Objekt, was kostet es, wo liegt es, wie sieht es aus, was muss ich wissen, bevor ich besichtige? Erstellen Sie es deshalb nach einem festen Aufbau: Titelbild und Kerndaten, Kurzbeschreibung, Fotos, Grundriss, Objekt- und Lagebeschreibung, Ausstattung, Energieangaben, Kosten und Kontakt. Pflicht sind, sobald ein Energieausweis vorliegt, die Angaben nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Alles andere ist Ihre Entscheidung, aber jede Angabe muss stimmen. Ein Exposé ist zugleich Ihr Akquisewerkzeug: Eigentümer beurteilen Ihre Arbeit oft an den Exposés, die Sie für andere erstellt haben.

Wozu ein Exposé dient

Ein Exposé hat drei Aufgaben. Es soll die richtigen Interessenten zu einer Anfrage bewegen, die falschen vorher aussortieren und dem Eigentümer zeigen, dass seine Immobilie bei Ihnen gut aufgehoben ist. Die zweite Aufgabe wird oft vergessen. Ein Exposé, das Schwächen verschweigt, erzeugt Besichtigungen mit Interessenten, die vor Ort abspringen. Das kostet Sie Zeit und den Eigentümer Geduld.

Der bewährte Aufbau

1. Titelseite und Kerndaten

Das Titelbild entscheidet in der Portalübersicht, ob jemand klickt. Wählen Sie das stärkste Foto, meist die Außenansicht bei gutem Licht oder den hellsten Wohnraum. Darunter stehen die Kerndaten, die jeder Interessent sofort sucht:

Kerndatum Hinweis
Objektart Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus …
Kaufpreis mit Hinweis auf die Käuferprovision, falls eine anfällt
Wohnfläche mit Angabe, nach welcher Methode ermittelt
Zimmer Zählweise einheitlich halten
Grundstücksfläche bei Häusern
Baujahr und gegebenenfalls Jahr der Kernsanierung
Verfügbarkeit frei, vermietet, nach Vereinbarung
Lage Ort und Stadtteil; die genaue Adresse nach Absprache mit dem Eigentümer

2. Kurzbeschreibung

Drei bis fünf Sätze, die das Objekt einordnen: für wen es passt, was es besonders macht, was man wissen muss. Schreiben Sie konkret. „Helle Wohnung mit Balkon nach Südwesten im dritten Obergeschoss ohne Aufzug“ hilft mehr als „traumhafte Wohnung in Bestlage“. Die Einschränkung ohne Aufzug sortiert Interessenten aus, die ohnehin nicht kaufen würden.

3. Fotos

Fotos sind der meistgenutzte Teil jedes Exposés. Grundregeln:

  • Licht: tagsüber, alle Lampen an, Vorhänge offen.
  • Perspektive: aus der Raumecke auf Brusthöhe, Kamera gerade halten, damit Wände nicht kippen.
  • Ordnung: persönliche Gegenstände und Unordnung vorher entfernen lassen.
  • Reihenfolge: wie bei einem Rundgang, von außen nach innen, vom Eingang zu den Wohnräumen.
  • Ehrlichkeit: keine Weitwinkel, die einen kleinen Raum doppelt so groß wirken lassen; keine Retusche, die Mängel verbirgt.

Bearbeitete oder virtuell eingerichtete Bilder kennzeichnen Sie als solche. Interessenten, die bei der Besichtigung einen anderen Raum vorfinden, als das Bild versprach, verlieren Vertrauen in alles Weitere. Technik und Bildgestaltung vertieft der Kurs Objektaufbereitung.

4. Grundriss

Ein Grundriss ist für viele Interessenten das zweitwichtigste Element nach den Fotos. Nutzen Sie vorhandene Pläne aus der Bauakte, lassen Sie sie bei Bedarf neu zeichnen und kennzeichnen Sie, ob sie maßstäblich sind. Bei Abweichungen zwischen Plan und Bestand gilt der Bestand; weisen Sie darauf hin.

5. Objektbeschreibung

Hier beschreiben Sie das Gebäude und die Einheit: Bauweise, Zustand, durchgeführte Modernisierungen mit Jahr, Raumaufteilung. Bei Eigentumswohnungen gehören Angaben zur Gemeinschaft dazu: Zahl der Einheiten, Hausgeld, Höhe der Erhaltungsrücklage, anstehende Beschlüsse, soweit bekannt.

6. Ausstattung

Listen Sie die Ausstattung strukturiert auf: Bodenbeläge, Bäder, Küche, Fenster, Heizung, Elektrik, Keller, Stellplatz, Außenanlagen. Eine Liste ist hier lesbarer als Fließtext.

7. Lage

Beschreiben Sie, was ein Interessent nicht aus der Karte ablesen kann: Charakter der Straße, Nahversorgung zu Fuß, Wege zu Schulen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Nennen Sie Entfernungen nur, wenn Sie sie gemessen oder einer Karte entnommen haben.

8. Energieangaben

Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Daten ins Exposé, und für Anzeigen sind bestimmte Angaben Pflicht (siehe unten). Nennen Sie zusätzlich Heizungsart und Baujahr der Heizung, wenn bekannt.

9. Kosten und Provision

Kaufpreis, Käuferprovision mit Prozentsatz und Hinweis auf die Umsatzsteuer, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. Die Kaufnebenkosten können Sie als Hinweis aufführen; nennen Sie dann den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes nur in der aktuell gültigen Höhe.

10. Kontakt und nächster Schritt

Schließen Sie mit einer klaren Handlungsaufforderung: wie Interessenten einen Besichtigungstermin anfragen und welche Angaben Sie vorab erwarten, etwa eine Finanzierungsbestätigung. Das spart Ihnen Besichtigungen mit unvorbereiteten Interessenten.

Pflichtangaben zum Energieausweis

§ 87 Abs. 1 GModG regelt, was in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien stehen muss, wenn vor dem Verkauf, der Vermietung, Verpachtung oder dem Leasing eine Anzeige geschaltet wird und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Verantwortlich ist ausdrücklich auch der Makler. Die Anzeige muss enthalten:

  1. die Art des Energieausweises, also Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung,
  4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr,
  5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2 GModG). Für ältere Ausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten nach § 87 Abs. 3 in Verbindung mit § 112 GModG Besonderheiten.

Das Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Fundstelle auf gesetze-im-internet.de ist gleich geblieben, die Bezeichnung hat sich geändert. Aktualisieren Sie Vorlagen und Textbausteine, in denen noch vom GEG die Rede ist.

Den Energieausweis selbst müssen Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer außerdem spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt (§ 80 Abs. 4 GModG). Die genauen Pflichten rund um Werbung und Pflichtangaben behandelt der Kurs Recht und Pflichten.

Texte schreiben, die funktionieren

Konkret statt blumig

Vermeiden Sie Leerformeln wie „lichtdurchflutet“, „exklusiv“ oder „Traumlage“, wenn Sie sie nicht belegen können. Beschreiben Sie, was ein Interessent erleben wird: „Morgens Sonne im Schlafzimmer, nachmittags im Wohnzimmer“ ist eine Information, „lichtdurchflutet“ ist keine.

Schwächen benennen

Ein fehlender Aufzug, ein sanierungsbedürftiges Bad oder eine Hauptstraße vor dem Haus gehören ins Exposé. Wer sie verschweigt, verliert Interessenten bei der Besichtigung und riskiert Streit nach dem Kauf. Benennen Sie Schwächen sachlich und, wo möglich, mit Einordnung, etwa mit dem Hinweis, dass ein Kostenvoranschlag für die Badsanierung vorliegt.

Zielgruppe ansprechen

Eine Familie sucht andere Informationen als ein Kapitalanleger. Für Anleger gehören Ist-Miete, Mietvertragsdaten und Hausgeldaufteilung nach vorne, für Selbstnutzer Grundriss, Schulen und Außenflächen. Wenn ein Objekt für beide Gruppen interessant ist, gliedern Sie so, dass jede ihre Angaben schnell findet.

KI als Hilfsmittel

Textgeneratoren können einen ersten Entwurf liefern oder einen Text kürzen. Prüfen Sie jede Angabe gegen die Unterlagen: Ein Modell erfindet gern Ausstattungsmerkmale oder Entfernungen, die nicht stimmen. Wie Sie KI im Maklerbüro sinnvoll einsetzen, behandelt der Kurs Digitalisierung und KI.

Exposés für vermietete Objekte und Kapitalanleger

Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern stehen andere Angaben im Vordergrund. Kapitalanleger wollen rechnen, bevor sie besichtigen. Bereiten Sie deshalb auf:

  • Mietübersicht: Ist-Kaltmiete je Einheit, Fläche, Mietbeginn, Art des Mietvertrags (zum Beispiel Index- oder Staffelmiete), bei Mehrfamilienhäusern als Tabelle.
  • Kosten: Hausgeld mit Angabe, welcher Teil umlagefähig ist, und Höhe der Erhaltungsrücklage.
  • Kennzahlen: Wenn Sie einen Kaufpreisfaktor oder eine Bruttomietrendite nennen, zeigen Sie die Berechnung, damit sie nachvollziehbar ist.
  • Besonderheiten: laufende Mieterhöhungsverfahren, Leerstand, Rückstände, soweit bekannt und vom Eigentümer freigegeben.

Personenbezogene Daten der Mieter, etwa Namen, gehören nicht ins Exposé. Eine anonymisierte Mieterliste genügt für die erste Prüfung; Details erhalten ernsthafte Interessenten später im Datenraum.

Kurzexposé und Vollexposé

Viele Makler arbeiten zweistufig. Das Kurzexposé auf dem Portal enthält Kerndaten, Fotos, Beschreibung und die Pflichtangaben, aber noch nicht die genaue Adresse. Das Vollexposé mit Adresse, Grundrissen, Teilungserklärung oder Mieterliste geben Sie nach einer Anfrage heraus, in der der Interessent sich zu erkennen gegeben hat. Das schützt den Eigentümer vor Schaulustigen und gibt Ihnen einen Kontakt, den Sie qualifizieren können. Wie Sie Anfragen qualifizieren, zeigt der Kurs Verkaufsprozess.

Vorlage: Gliederung zum Übernehmen

  1. Titelbild, Objekttitel, Kerndaten
  2. Kurzbeschreibung (drei bis fünf Sätze)
  3. Fotostrecke im Rundgang
  4. Grundriss(e)
  5. Objektbeschreibung mit Modernisierungen
  6. Ausstattung als Liste
  7. Lagebeschreibung
  8. Energieangaben nach § 87 GModG
  9. Kosten, Provision, Hausgeld
  10. Hinweise und Haftungsausschluss für Angaben Dritter
  11. Kontakt und Ablauf der Besichtigung

Häufige Fehler

  • Falsche oder unklare Flächenangaben. Geben Sie an, woher die Fläche stammt.
  • Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in Portalanzeigen.
  • Veraltete Fotos aus einer früheren Vermietung oder einer anderen Jahreszeit.
  • Zu viele Bilder derselben Art und keine vom Bad oder vom Keller.
  • Kein nächster Schritt am Ende, sodass Interessenten nicht wissen, wie sie weiterkommen.
  • Unklare Provisionsangabe, etwa ohne Hinweis, ob der Satz die Umsatzsteuer enthält.

Das Exposé als Akquisewerkzeug

Eigentümer, die einen Makler suchen, sehen sich Ihre aktuellen Angebote an. Ein sorgfältiges Exposé zeigt, wie Sie arbeiten, besser als jede Selbstbeschreibung. Viele Makler nehmen deshalb ein Musterexposé, mit Zustimmung des damaligen Eigentümers, mit in den Akquisetermin. Wie Sie das im Gespräch einsetzen, behandelt der Kurs Eigentümer-Akquise, wie Sie Exposés auf Ihrer Website präsentieren, der Ratgeber Website für Immobilienmakler.

Mit der Mitgliedschaft bei maklerwerk.de erhalten Sie die vollständige Lektion zu Aufbau und Pflichtangaben des Exposés mit Lernblatt zum Herunterladen.

Stand der Angaben: 11/2026. Die Pflichtangaben wurden am Wortlaut des § 87 GModG auf gesetze-im-internet.de geprüft. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.