Als Immobilienmakler machen Sie sich selbstständig, indem Sie eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO beantragen, das Gewerbe nach § 14 GewO anzeigen und sich beim Finanzamt steuerlich erfassen lassen. Rechtlich ist das in wenigen Wochen erledigt. Entscheidend für den Erfolg sind andere Fragen: Wie gewinnen Sie Ihre ersten Verkaufsmandate, wie lange reicht Ihr Geld bis zur ersten Provision, und wie grenzen Sie Ihr Angebot so ab, dass Eigentümer gerade Sie beauftragen? Diese Seite führt durch die Gründung in der Reihenfolge, in der die Entscheidungen anfallen, und zeigt, worauf Sie bei einem nebenberuflichen Start achten.

Vor der Gründung: drei Grundsatzfragen

Wo und für wen wollen Sie tätig sein?

Ein Makler, der „alles überall“ anbietet, ist für Eigentümer schwer einzuordnen. Legen Sie fest:

  • Region: ein Gebiet, das Sie wirklich kennen, mit Preisen, Lagen und Bauweisen.
  • Objektart: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbe.
  • Geschäftsart: Verkauf, Vermietung oder beides.

Je klarer Ihr Schwerpunkt, desto leichter werden Akquise, Marketing und Empfehlungen. Ausbauen können Sie später.

Allein, im Verbund oder im Franchise?

Modell Vorteile Nachteile
Eigene Marke, allein volle Kontrolle, gesamte Provision Bekanntheit von null, alle Abläufe selbst aufbauen
Franchisesystem bekannte Marke, Software, Schulungen, Abläufe Eintritts- und laufende Gebühren oder Provisionsanteile, Vorgaben
Kooperation mit anderen Maklern Gemeinschaftsgeschäfte, geteilte Kosten Abstimmungsaufwand, Provisionsteilung

Rechnen Sie Franchise-Angebote mit Ihren realistisch erwarteten Abschlüssen durch, nicht mit den Beispielrechnungen des Anbieters. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift prüfen.

Haupt- oder nebenberuflich?

Ein nebenberuflicher Start senkt das finanzielle Risiko, kostet aber Erreichbarkeit. Eigentümer erwarten, dass Sie Besichtigungen auch werktags begleiten und Anfragen schnell beantworten. Rechtlich gilt dasselbe wie im Hauptberuf: Wer gewerbsmäßig vermittelt, braucht die Erlaubnis. Klären Sie außerdem, ob Ihr Arbeitsvertrag Nebentätigkeiten genehmigungspflichtig macht oder Wettbewerb untersagt, etwa wenn Sie bei einer Bank oder einer Hausverwaltung angestellt sind.

Die Gründung in sieben Schritten

1. Rechtsform wählen

Die meisten Makler starten als Einzelunternehmer. Das ist einfach und günstig, Sie haften aber mit Ihrem Privatvermögen. Eine GmbH oder UG begrenzt die Haftung, verursacht aber Gründungs- und laufende Kosten für Notar, Handelsregister und Buchhaltung. Bei einer Gesellschaft braucht die Gesellschaft selbst die Erlaubnis nach § 34c GewO; geprüft werden dann auch die Geschäftsführer. Lassen Sie die Entscheidung von Ihrer Steuerberatung begleiten.

2. Erlaubnis nach § 34c GewO beantragen

Die Behörde prüft Zuverlässigkeit (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO) und geordnete Vermögensverhältnisse (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO). Eine Sachkundeprüfung gibt es für Makler nicht. Welche Stelle zuständig ist, ist je nach Bundesland verschieden. Details zum Antrag und zu den Nachweisen behandelt die freie erste Lektion im Kurs Recht und Pflichten; den Überblick über den Berufseinstieg gibt der Ratgeber Immobilienmakler werden.

3. Gewerbe anzeigen

Nach § 14 Abs. 1 GewO zeigen Sie den Beginn Ihres Gewerbes der zuständigen Behörde gleichzeitig an. Die Gewerbeanzeige ist in der Regel Formsache; sie löst Meldungen an Finanzamt, IHK und weitere Stellen aus. Als Gewerbetreibender werden Sie Mitglied der IHK.

4. Steuerliche Erfassung

Nach der Anmeldung erhalten Sie den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung. Dort schätzen Sie Ihren Umsatz und Gewinn. Zwei Punkte sind für Makler besonders wichtig:

  • Umsatzsteuer: Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG gilt nur, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Eine einzige Provision kann einen großen Teil davon ausmachen. Viele Makler verzichten deshalb von Beginn an auf die Regelung.
  • Gewerbesteuer: Als Gewerbetreibender sind Sie gewerbesteuerpflichtig; ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von Ihrem Gewinn und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.

5. Versicherungen

Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für Makler keine Voraussetzung der Erlaubnis; § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO verlangt sie nur von Wohnimmobilienverwaltern. Freiwillig sinnvoll ist eine Vermögensschadenhaftpflicht: Sie deckt Schäden, die Kunden durch Ihre Fehler entstehen, etwa durch eine falsche Angabe im Exposé. Dazu kommen je nach Situation Betriebshaftpflicht, Inhalts- und Elektronikversicherung sowie Ihre eigene Kranken-, Berufsunfähigkeits- und Altersvorsorge.

6. Pflichten des Betriebs einrichten

Vom ersten Auftrag an gelten Pflichten, die Sie organisatorisch abbilden müssen:

  • Aufzeichnungen nach § 10 MaBV: Ab Annahme des Auftrags führen Sie Aufzeichnungen und sammeln Unterlagen übersichtlich, etwa zu Auftraggeber, Objekt und Entgelt.
  • Geldwäscheprävention: Immobilienmakler sind Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Sie brauchen unter anderem ein Verfahren, um Vertragspartner zu identifizieren.
  • Datenschutz: Sie verarbeiten personenbezogene Daten von Eigentümern und Interessenten und brauchen Datenschutzhinweise und in der Regel ein Verzeichnis Ihrer Verarbeitungstätigkeiten nach Art. 30 DSGVO.
  • Verträge: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern brauchen Textform (§ 656a BGB) und eine korrekte Widerrufsbelehrung.

7. Arbeitsmittel und Auftritt

Zum Start gehören eine Maklersoftware, eine eigene Website mit Impressum, Zugänge zu den passenden Immobilienportalen, ein professionelles Foto-Setup und Vorlagen für Exposé und Verträge. Was eine Makler-Website leisten muss, beschreibt der Ratgeber Website für Immobilienmakler; wie Sie Software auswählen, zeigt der Kurs Digitalisierung und KI.

Kosten realistisch planen

Konkrete Beträge hängen stark von Region, Ausstattung und Ansprüchen ab. Planen Sie mindestens diese Positionen ein:

Bereich Beispiele Einmalig oder laufend
Gründung Erlaubnis- und Anmeldegebühren, ggf. Notar und Handelsregister einmalig
Ausstattung Laptop, Kamera, Weitwinkelobjektiv, Möbel einmalig
Software Maklersoftware, Office, Telefonie laufend
Vermarktung Immobilienportale, Website, Druck, Anzeigen laufend
Versicherungen Vermögensschadenhaftpflicht, Betriebshaftpflicht laufend
Beratung Steuerberatung, Rechtsberatung für Vorlagen laufend
Mobilität Fahrzeug, Fahrtkosten laufend
Lebenshaltung Ihre privaten Kosten bis zur ersten Provision laufend

Den letzten Punkt unterschätzen Gründer am häufigsten. Zwischen dem ersten Eigentümerkontakt und der Provisionszahlung nach dem Notartermin vergehen typischerweise mehrere Monate. Wie viele Verkäufe Sie brauchen, um Ihre Kosten zu decken, rechnet der Ratgeber Was verdient ein Immobilienmakler? an einem Beispiel vor.

Der Businessplan in einer Seite

Auch wenn Sie keinen Kredit brauchen, sollten Sie Ihre Annahmen aufschreiben. Eine Seite genügt:

  1. Angebot: Region, Objektart, Geschäftsart.
  2. Zielgruppe: Welche Eigentümer wollen Sie erreichen, und warum sollten sie Sie beauftragen?
  3. Akquisekanäle: Über welche drei Wege gewinnen Sie Kontakte? Wie viele Kontakte brauchen Sie pro Monat?
  4. Kennzahlen: Wie viele Kontakte führen zu einem Termin, wie viele Termine zu einem Auftrag, wie viele Aufträge zu einem Verkauf?
  5. Zahlen: durchschnittlicher Kaufpreis, Provisionssatz, monatliche Kosten, Rücklage.
  6. Meilensteine: erstes Mandat, erster Verkauf, Monat, in dem die Provisionen die Kosten decken.

Prüfen Sie diese Annahmen jedes Quartal gegen die Wirklichkeit. Der Kurs Kennzahlen, Provision und Wachstum zeigt, welche Kennzahlen sich bewährt haben.

Die ersten Mandate gewinnen

Ohne Verkaufsauftrag kein Umsatz. In den ersten Monaten kommen Mandate meist aus Ihrem Netzwerk, aus Empfehlungen von Menschen, die früh von Verkaufsabsichten erfahren, und aus Ihrer Sichtbarkeit in der Region. Eine Grenze gilt dabei immer: Unaufgeforderte Werbeanrufe bei Verbrauchern sind ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung unzulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG), Werbe-E-Mails ohne Einwilligung ebenso (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG). Wie Sie Akquisekanäle rechtssicher aufbauen, behandelt der Kurs Eigentümer-Akquise; wie Sie sich als Marke positionieren, der Ratgeber Marketing für Immobilienmakler.

Die ersten 90 Tage

Nach der Gründung entscheidet sich in wenigen Monaten, ob Ihr Akquiseplan trägt. Ein möglicher Ablauf:

Tage 1 bis 30: Grundlagen. Erlaubnis, Gewerbeanzeige und steuerliche Erfassung abschließen, Vorlagen prüfen lassen, Website und Unternehmensprofil online bringen. Parallel schreiben Sie eine Liste aller Menschen, die Ihnen einen Eigentümer empfehlen könnten, und sprechen die ersten zehn persönlich an.

Tage 31 bis 60: Sichtbarkeit. Zeigen Sie sich in Ihrem Gebiet: bei lokalen Netzwerken, Vereinen oder Unternehmertreffen, mit ersten erklärenden Inhalten auf Website oder Social Media und, wenn das Budget es zulässt, mit einer gezielten Postwurfaktion in einem überschaubaren Gebiet. Führen Sie Ihre ersten Eigentümergespräche, auch wenn daraus noch kein Auftrag entsteht; jedes Gespräch schärft Ihre Argumente.

Tage 61 bis 90: Erste Mandate und Auswertung. Bereiten Sie jedes gewonnene Mandat besonders sorgfältig auf, denn es wird Ihre erste Referenz. Werten Sie aus, über welchen Kanal Ihre Kontakte kamen und wie viele davon zu einem Termin führten. Verstärken Sie, was funktioniert, und streichen Sie, was nach drei Monaten nichts gebracht hat.

Halten Sie sich in dieser Phase an Ihre Wochenziele für Kontakte, nicht nur an Abschlussziele. Abschlüsse kommen zeitversetzt; die Zahl der Gespräche haben Sie jede Woche selbst in der Hand.

Checkliste für den Start

  • Schwerpunkt aus Region, Objektart und Geschäftsart festgelegt
  • Rechtsform mit Steuerberatung entschieden
  • Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt
  • Gewerbe angezeigt, steuerliche Erfassung abgeschlossen
  • Vermögensschadenhaftpflicht geprüft
  • Maklervertrag und Widerrufsbelehrung rechtlich geprüft
  • Verfahren zur Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz eingerichtet
  • Website mit Impressum und Datenschutzhinweisen online
  • Software, Portalzugänge und Foto-Ausstattung eingerichtet
  • Rücklage für die Anlaufzeit vorhanden
  • Akquiseplan mit Wochenzielen aufgeschrieben

Begleitung durch maklerwerk.de

maklerwerk.de begleitet selbstständige Makler mit sechs Kursen entlang des gesamten Mandats, von der Akquise über Aufbereitung und Verkauf bis zu Digitalisierung, Recht und Wachstum. Die Mitgliedschaft richtet sich an Unternehmer, kostet 99 Euro pro Monat zuzüglich Umsatzsteuer und ist monatlich kündbar.

Stand der Angaben: 11/2026. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.